【令和8年分】路線価とは？5年連続上昇と一物四価を解説
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住宅取得資金の贈与は1000万円まで非課税｜期限は今年末
ミルキー
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【この記事でわかること】
・住宅取得等資金の贈与税非課税措置の仕組みと非課税限度額
・省エネ等住宅と一般住宅で非課税枠がどう違うか
・暦年課税・相続時精算課税と組み合わせて実質いくらまで無税にできるか
・令和8年12月31日の期限までに知っておきたい注意点
「家を買うなら、少し援助しようか」——そんな言葉を親や祖父母からかけられたことはありませんか。
住宅価格が上がり続けるなか、頭金や諸費用を親世代に手伝ってもらう家庭は珍しくありません。ただし、まとまったお金を無条件で受け取ると、本来は贈与税の対象になります。
実はこの「住宅取得等資金の贈与」には、条件を満たせば最大1,000万円まで贈与税がかからない非課税措置があります。ただしこの制度、令和8年（2026年）12月31日までに受けた贈与が対象という期限付きの制度です。
今回は、元国税局で財産評価を担当していた経験も踏まえ、この非課税措置の仕組みと注意点を整理します。
記事の目次
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住宅取得資金の贈与税非課税とは？
父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住むための住宅の新築・取得・増改築のための資金（住宅取得等資金）の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度です。根拠となるのは租税特別措置法第70条の2で、国税庁のタックスアンサー No.4508には次のように説明されています。
「令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります」（国税庁タックスアンサー No.4508より原文引用）
平成21年分の創設以来、延長・改正を重ねながら続いてきた制度で、令和6年度税制改正で適用期限が3年延長され、現在は令和8年12月31日までの贈与が対象です。国土交通省のページにも同様の制度概要が掲載されています。
いくらまで非課税？省エネ等住宅と一般住宅の差
非課税限度額は、取得する住宅の性能によって2段階に分かれています。
| 住宅の区分 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅（一般住宅） | 500万円 |
「省エネ等住宅」とは、断熱等性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準（省エネ等基準）を満たす住宅用の家屋のことです（国税庁 No.4508）。
この非課税枠は、贈与を受ける人（受贈者）1人あたりの上限です。父と母の両方から贈与を受けても、非課税にできる合計はこの限度額までとなります（国税庁 No.4508）。
元国税局で路線価の評定・財産評価を担当していた立場からお伝えすると、「省エネ等住宅」の判定は住宅性能証明書など一定の証明書類の添付が前提で、自己判断で決められるものではありません。令和6年度税制改正では、1,000万円枠の対象となる省エネ等住宅の基準が引き上げられました。
| 区分 | 省エネ性能の基準（新築の場合） |
|---|---|
| 改正前 | 断熱等性能等級4以上 または 一次エネルギー消費量等級4以上 |
| 令和6年度改正後 | 断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上 |
ただし経過措置があり、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅は、旧基準（断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上）のままでも「省エネ等住宅」とみなされます（国税庁 No.4508）。
誰が対象？受贈者・住宅の要件
非課税の特例を受けるには、贈与を受ける人（受贈者）と、取得する住宅の両方が一定の要件を満たす必要があります（国税庁 No.4508）。
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 贈与者 | 受贈者の直系尊属（父母・祖父母など）。配偶者の父母は対象外 |
| 受贈者の年齢 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上 |
| 受贈者の所得 | 合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下） |
| 住宅の床面積 | 40㎡以上240㎡以下で、2分の1以上が居住用であること |
併用で実質いくらまで無税？生前贈与加算からも除外
この非課税枠は、贈与税の課税方式（暦年課税・相続時精算課税）のどちらとも併用できます。まず非課税枠を差し引いたうえで、残りの金額に基礎控除や特別控除を適用する仕組みです。
| 併用パターン | 無税になる目安 |
|---|---|
| 暦年課税 | 1,000万円＋ 110万円＝1,110万円 |
| 相続時精算課税 | 1,000万円＋ 110万円＝1,110万円 |
いずれも基礎控除110万円の枠を合わせた金額です（相続時精算課税の場合、特別控除2,500万円分はさらに上乗せできますが、この部分は将来の相続税で精算されます）。
さらに重要な点として、この非課税枠として認められた金額は、贈与者が亡くなったときの相続税の「生前贈与加算」（相続開始前7年以内の贈与を相続財産に加算するルール。詳しくは以前の記事「生前贈与の「3年→7年」加算ルール」で解説）の対象になりません（国税庁タックスアンサー No.4161「贈与財産の加算と税額控除」が根拠）。通常の暦年贈与は亡くなる直前の分が相続財産に足し戻されますが、住宅取得等資金の非課税枠はそこから切り離されています。
申告を忘れると全額課税に｜知っておきたい注意点
制度自体はシンプルですが、要件のどこか一つを外すと非課税の適用を受けられません。国税庁 No.4508の要件から、特につまずきやすい3点を整理します。
| つまずきやすい点 | 正しい理解 |
|---|---|
| 資金の使いみち | 対象は住宅の新築・取得・増改築の対価のみ。家具・家電・引っ越し費用は非課税の対象外 |
| 取得・居住の期限 | 贈与を受けた年の翌年3月15日までに資金の全額を充てて取得し、同日までに（または遅滞なく）居住すること |
| 非課税でも申告要否 | 税額が0円でも、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を提出しなければ特例を受けられない |
✅ この記事のポイント
- 省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで、令和8年12月31日までの贈与が非課税
- 暦年課税の基礎控除110万円と合わせれば最大1,110万円まで無税に
- 非課税とされた金額は、相続税の生前贈与加算（7年内加算）の対象にもならない
- 税額が0円でも、翌年2月1日〜3月15日の贈与税申告が特例を受ける条件
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まとめ
住宅取得等資金の贈与税非課税措置は、省エネ等住宅なら1,000万円、一般住宅でも500万円まで、親・祖父母からの資金援助を無税で受け取れる制度です。暦年課税や相続時精算課税と組み合わせれば実質1,110万円まで無税にでき、しかも相続税の生前贈与加算の対象にもなりません。
ただし対象となるのは令和8年（2026年）12月31日までの贈与に限られ、翌年3月15日までの取得・居住と、期限内の贈与税申告が欠かせません。「非課税だから何もしなくていい」という思い込みが一番の落とし穴です。
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次回は「社会保障協定とは？脱退一時金との違い」について解説予定です。お楽しみに！
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ABOUT ME
税務署・国税局に通算16年超勤務し、税務調査担当係長等を歴任。相続・贈与・譲渡といった資産税の実務にも精通。現在は民間企業へのキャリアチェンジも経験し、信託関係の事務に従事しています。「お金のことって、自分で学ばないと誰も教えてくれない」——そんな実感から、このブログを始めました。3人の子育てを経験しながら、育休も3回取得。転職・税金・子育てという、30代・40代がリアルに向き合うテーマを、むずかしい言葉を使わず、スキマ時間で読めるブログとしてお届けしています。【保有資格】1級ファイナンシャル・プランニング技能士（資産設計提案業務）／宅地建物取引士／一種外務員資格／家族信託専門士
