住宅ローン控除、2026年から変わる｜5年延長と新ルール

「住宅ローン控除、2026年からルールが変わるらしいけど、結局いくら得するの？」——マイホーム購入を考え始めた人ほど、こう感じているのではないでしょうか。住宅の性能区分や世帯構成によって借入限度額が細かく分かれているため、正直に言うと制度の全体像はかなり複雑です。

私は元国税局の評価専門官として、路線価の評定など不動産の税務評価に携わってきました。今回の令和8年度（2026年度）税制改正は、住宅ローン控除の適用期限を延ばしつつ、中古住宅（既存住宅）の優遇を大きく拡充したのが特徴です。財務省・国土交通省の一次資料をもとに、ポイントを整理してお伝えします。

🏠 住宅ローン控除ってそもそも何？

今回の改正でまず押さえておきたいのは、適用期限（入居期限）が5年延長されたことです。

出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」住宅・土地税制／国土交通省「住宅ローン減税」改正のポイント

5年も延びたなら、急いで年内に入居しなくてもいいってこと？

そのとおり。令和12年末まで枠があるから、工期を急がせず、性能区分や世帯要件を見極めてから入居時期を選べるようになったんだ。

🏗️ 【新築住宅】借入限度額は住宅の性能で変わる

新築住宅（買取再販住宅を含む）の借入限度額は、省エネ性能の区分と、子育て世帯等（特例対象個人）かどうかで下表のように分かれます。

出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」第二 住宅・土地税制（住宅借入金等特別控除の改正）

子育て世帯等（特例対象個人）とは、財務省の大綱によると「年齢40歳未満であって配偶者を有する者、年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者、又は年齢19歳未満の扶養親族を有する者」を指します。夫婦どちらかが40歳未満、または19歳未満の子どもがいる世帯なら該当する可能性が高い、と考えるとイメージしやすいでしょう。

🏡 【中古住宅】が今回いちばん手厚くなった

今回の改正で特に拡充されたのが、既存住宅（中古住宅）の優遇です。元評価専門官の立場から見ても、中古住宅市場の活性化と省エネ化を後押しする狙いがはっきり出ている改正だと感じます。

出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」第二 住宅・土地税制

特に注目したいのは控除期間です。省エネ性能の高い既存住宅（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）は、控除期間が延びました。

また、子育て世帯等への借入限度額の上乗せは、これまで新築住宅だけの措置でしたが、今回から中古住宅の取得にも新たに適用されるようになりました。床面積の要件も、原則50㎡以上から40㎡以上に緩和されています（合計所得金額が1,000万円を超える年は対象外。子育て世帯等の上乗せを使う場合は引き続き50㎡以上が必要です）。

📝 控除率・申請方法をおさらい

出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」／国土交通省「住宅ローン減税」改正のポイント

控除を受けるための申請は、次の流れになります。

• 入居した年の翌年の確定申告期間（2月16日〜3月15日ごろ）に、税務署で1年目の申告を行う
• 必要書類は、住宅ローンの残高証明書・登記事項証明書・売買契約書（請負契約書）など
• 会社員の場合、2年目以降は年末調整で継続でき、確定申告は不要になる

確定申告、書類集めが面倒そうで不安…

1年目だけ乗り切れば大丈夫。書類は住宅ローンを組んだ金融機関と法務局・不動産会社から届くものがほとんどだから、慌てず1つずつ揃えていけばいいよ。

💡 ＋αの話｜引ききれない分は住民税から控除される

住宅ローン控除の控除額が、その年の所得税額より大きい場合は、所得税で引ききれなかった分が翌年度の個人住民税から控除されます。ただし上限があり、所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）までです。令和8年から令和12年までに入居した方にも、同じ枠で住民税から控除する措置がとられています。住民税の分について、市区町村へ別に申告する必要はありません。

出典：総務省「個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります」／総務省「令和8年度地方税制改正・地方税務行政の運営に当たっての留意事項等について」

この住民税の控除には、実はかつて落とし穴がありました。国税局に勤めていた頃、確定申告の時期によく出会ったのが、「還付申告は期限を過ぎてもできるから」と住宅ローン控除の申告を後回しにしていたケースです。平成30年度分までは、住民税の納税通知書が届くまでに確定申告書を出していないと、所得税で引ききれなかった分を住民税から控除できなかったのです。所得税は戻ってくるのに、住民税の分は取り戻せない。よく勘違いされていたポイントでした。

出典：総務省「平成31年度税制改正の大綱」（平成30年12月21日閣議決定）／松山市「住宅ローン控除の市・県民税における申告期限後の取扱いについて」

まとめ

令和8年度の税制改正で、住宅ローン控除は「期限の延長」だけでなく「中古住宅の優遇拡充」という大きな変化がありました。新築か中古か、どの省エネ区分に当てはまるかで数百万円単位の差が出るため、購入を検討している物件がどの区分に該当するのか、契約前に必ず確認することをおすすめします。

制度は毎年のように改正されます。自分で学ばないと、だれも教えてくれません。このブログをきっかけに、少しずつ制度を味方につけていただけたら嬉しいです。

次回は、「住宅取得資金の贈与税非課税措置」について解説予定です。お楽しみに！

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みるきー

≫脱≪安定を求めし者

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税務署・国税局に通算16年超勤務し、税務調査担当係長等を歴任。相続・贈与・譲渡といった資産税の実務にも精通。現在は民間企業へのキャリアチェンジも経験し、信託関係の事務に従事しています。「お金のことって、自分で学ばないと誰も教えてくれない」——そんな実感から、このブログを始めました。3人の子育てを経験しながら、育休も3回取得。転職・税金・子育てという、30代・40代がリアルに向き合うテーマを、むずかしい言葉を使わず、スキマ時間で読めるブログとしてお届けしています。【保有資格】1級ファイナンシャル・プランニング技能士（資産設計提案業務）／宅地建物取引士／一種外務員資格／家族信託専門士