【2027年3月31日が期限！】相続登記の義務化を元・国税局係長がわかりやすく解説

「相続した実家、登記しないままになってる…」という方、2024年4月からそれは法律違反になりました。罰則は10万円以下の過料。しかも過去の相続分も対象で、2027年3月31日が猶予期限です。

今回は、元・税務署職員として多くの相続案件に関わってきた経験をもとに、相続登記の義務化をわかりやすく解説します。

そもそも相続登記って何？

不動産（土地・建物）の所有者が亡くなったとき、名義を相続人に変更する手続きを「相続登記」といいます。法務局に申請して登記簿の名義を書き換えるもので、やらなくても不動産を使うこと自体はできます。

ただし登記しないままだと、売却・担保設定・賃貸契約などの場面で支障が出ます。そして何より、放置すると相続人がどんどん増えて「誰の土地かわからない」状態になっていきます。

え、登記しなくてもその家に住めるってこと？

住めるんですよ。でも売りたいとき・担保に入れたいとき・修繕の同意をもらうときに全員の署名が要って、相続人が増えるほど連絡が取れない人が出てくる。義務化はその「放置問題」を防ぐためです

なぜ義務化？「所有者不明土地」が深刻な問題に

国土交通省の調査によると、日本の所有者不明土地は九州の面積を超えるとも言われています。相続が発生しても登記されないまま世代を重ねると、いざ道路整備や復興工事が必要になったとき、地権者が誰かわからず作業が進まないというケースが全国で起きています。

こうした背景から、2024年4月1日に「相続登記の申請義務化」が施行されました（民法・不動産登記法改正）。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

期限はいつ？ケース別に確認しよう

期限はケースによって違います。以下の表で自分に当てはまるパターンを確認してください。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第164条）。

遺産分割が終わっていなくても大丈夫。「相続人申告登記」とは

相続人が多くて遺産分割の話し合いが全然まとまらない…そういう場合はどうするの？

「相続人申告登記」という制度があります。これは自分が相続人であることを法務局に申し出るだけの手続きで、遺産分割協議が整っていなくてもOK。この申出をすると相続登記の義務を果たしたとみなされて、過料は回避できます。登録免許税もかかりません

相続人申告登記は「相続登記の代わり」ではなく、義務履行の「つなぎ」の制度です。遺産分割がまとまったら、改めて正式な相続登記（所有権移転登記）が必要です。

相続人申告登記のメリット・デメリット

「とりあえず相続人申告登記をしておけばいい」と考える方も多いですが、正式な相続登記との違いを正確に理解しておくことが重要です。費用面・制度面を整理します。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」／仙台法務局「相続登記の申請の義務化と相続人申告登記について」（不動産登記法 新第76条の3）

意外と多い「未登記建物」にも注意

未登記って土地だけの話じゃないの？

建物も多いんです。増築した部分や、ローンを使わずに建てた建物は登記されていないことがよくあります。税務署で仕事をしていたときも、実際に建物が未登記のままになっているケースが多かったです

未登記の不動産は、第三者に対して権利を主張できない（対抗要件を満たさない）という大きなリスクがあります。民法第177条はこう定めています。

具体的には次のようなリスクが生じます。

• 売却が現実的にほぼできない：未登記建物は表示登記（建物表題登記）がないため所有権保存登記ができず（不動産登記法第74条）、保存登記がなければ所有権移転登記もできない（同第60条）。登記なしでの売買は事実上成立しない
• 担保に入れられない：金融機関は未登記不動産を担保として認めない
• 第三者が先に登記したら負ける：他の相続人が勝手に売却し、買主が先に登記を済ませた場合、こちらの権利が通らなくなる

次に財産を引き継ぐ人のことも考えて、今の所有者の段階で事前に登記を整えておくことが家族への備えになります。登記は自分のためだけでなく、将来の相続人を守るためのものです。

出典：e-Gov法令検索「民法」第177条

今すぐ確認したい3つのこと

1. 実家・土地の登記簿を確認する：法務局またはオンライン（登記情報提供サービス）で名義人を確認。亡くなった親の名義のままなら要対応。
2. 2027年3月31日の期限を意識する：過去の相続分の猶予期限。特に「親が亡くなって何年も経つのに登記していない」という方は今すぐ動いてください。
3. 司法書士に早めに相談する：相続人が多い・遺産分割がまとまらない・土地の所在が古い、というケースは複雑になりがちです。相続人申告登記だけでも早めに動いておくことをお勧めします。

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みるきー

≫脱≪安定を求めし者

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税務署・国税局に通算16年超勤務し、税務調査担当係長等を歴任。相続・贈与・譲渡といった資産税の実務にも精通。現在は民間企業へのキャリアチェンジも経験し、信託関係の事務に従事しています。「お金のことって、自分で学ばないと誰も教えてくれない」——そんな実感から、このブログを始めました。3人の子育てを経験しながら、育休も3回取得。転職・税金・子育てという、30代・40代がリアルに向き合うテーマを、むずかしい言葉を使わず、スキマ時間で読めるブログとしてお届けしています。【保有資格】1級ファイナンシャル・プランニング技能士（資産設計提案業務）／宅地建物取引士／一種外務員資格／家族信託専門士