相続に使える新制度！所有不動産記録証明制度を徹底解説
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住所変更登記の義務化｜相続登記との違いを解説
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【この記事でわかること】
・住所変更登記の義務化（2026年4月1日施行）の中身
・混同しやすい「相続登記の義務化」との違い（目的・期限・過料・費用）
・無料で済ませる「スマート変更登記」の使い方
「相続登記が義務になった」というニュースは、なんとなく耳にした方も多いかもしれません。ところが、2026年4月1日からは、それとよく似た名前の「住所変更登記」も義務化されます。
名前が似ているうえに、どちらも「登記をしないと過料」という点まで共通しているため、一般の方には同じ制度に見えてしまいます。
私自身、元・国税局係長として不動産の評価や登記簿に数多く触れてきましたが、この2つは「目的」も「対象になる場面」もまったくの別物です。ここを取り違えると、「自分には関係ない」と思い込んで過料の対象になりかねません。
この記事では、混同しやすい2つの義務化を正面から比較しながら、住所変更登記の中身と、無料で済ませるコツまでわかりやすく解説します。
住所変更登記の義務化とは？（2026年4月1日施行）
住所変更登記とは、不動産の登記簿に記録されている所有者の「住所」や「氏名」に変更があったときに、それを更新する登記です。これまでは任意でしたが、2021年の不動産登記法改正により義務化され、施行日は2026年（令和8年）4月1日です。
「不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは…その変更日から２年以内に変更の登記の申請をすることが義務付けられます」（出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」）
つまり、引っ越し・結婚による改姓・市町村合併などで登記簿の住所・氏名と実際が食い違ったら、変更があった日から2年以内に登記する必要があります。
なお、施行日前にすでに変わっている場合は、経過措置として2028年（令和10年）3月31日までに登記すればよいとされています。
なお、この義務の対象は「すでに登記されている所有者が、所有権の登記をした後に住所・氏名を変えた場合」に限られます。法務省も「所有権の登記をした後に、氏名・住所について変更があったときは…変更登記をすることが法律上の義務になります」と説明しています。売買や贈与で新たに不動産を取得する場合は、これとは別の「所有権移転登記」という手続きにあたり、住所変更登記の義務化の直接の対象ではありません。ただし、取得して所有者として登記したあとに引っ越しなどで住所が変われば、その時点でこの義務の対象になります（出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ」）。
「相続登記の義務化」と何が違う？
ここが多くの方がつまずくポイントです。名前が似ている2つの義務化を、目的・場面・期限・過料・費用で並べてみましょう。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 何を変える登記か | 所有者そのもの（亡くなった方から相続人へ） | 同じ所有者の住所・氏名 |
| 主なきっかけ | 不動産を相続・遺贈で取得したとき | 引っ越し・結婚などで住所や氏名が変わったとき |
| 施行日 | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更日から2年以内 |
| 過料の上限 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 登録免許税 | 不動産価額の0.4% | 不動産1個につき1,000円 |
| 無料・簡易の仕組み | 相続人申告登記 | スマート変更登記（職権・無料） |
いちばん大きな違いは「何を変える登記か」です。相続登記は、不動産の持ち主そのものが、亡くなった方（被相続人）から相続人へと変わったことを反映する登記。これに対して住所変更登記は、持ち主は同じまま、その人の住所・氏名という「表示」を更新する登記です。
どちらも、所有者不明土地を生まないための制度という点では共通しています。法務省は所有者不明土地の発生原因について「約３分の２を占める相続登記の未了に対応するため」と説明しており（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）、住所変更登記の未了も、もう一つの大きな原因とされています。
過料5万円と「正当な理由」
正当な理由がないのに登記を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。ただし法務省は、次のような事情があれば「正当な理由」が認められるとしています。
- 検索用情報の申出や会社法人等番号の登記がされているが、登記官の職権による登記がまだされていない
- 行政区画の変更などにより住所が変わった
- 義務を負う本人に重病等の事情がある
- DV被害者などで、生命・身体に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮していて登記費用を負担する能力がない
出典：法務省「住所等変更登記の義務化に関するＱ＆Ａ」
なお「5万円以下」とは上限であり、必ず5万円を取られるという意味ではありません。まずは期限内に手続きをする、これが一番の対策です。
無料で防ぐ「スマート変更登記」と自分で申請する費用
「住所が変わるたびに登記なんて面倒…」という方のために、無料の仕組みが用意されました。それがスマート変更登記です。
法務省はこれを「法務局が職権で住所等変更登記をするサービス」と説明しています。あらかじめ「検索用情報」（生年月日・メールアドレス・不動産の地番等）を申し出ておけば、住民基本台帳ネットワークと連携して法務局が自動で住所変更登記をしてくれます。登録免許税などの費用はかかりません（出典：法務省「スマート変更登記について」）。
一方、自分で申請する場合は登録免許税がかかります。費用の目安は次のとおりです。
| 手続き方法 | 費用 |
|---|---|
| スマート変更登記（職権） | 無料 |
| 自分で申請（登録免許税） | 不動産1個につき1,000円 |
法務局の案内では「土地１物件と建物１物件の合計２物件ですと、2,000円となります」と説明されています（出典：法務省・法務局「住所変更登記の申請手続のご案内」）。必要書類は、住民票の写し（または戸籍の附票の写し）などです。
✅ この記事のポイント
- 住所変更登記の義務化は2026年4月1日施行・変更から2年以内が原則（施行日前の分は2028年3月31日まで）
- 相続登記（持ち主が変わる）とは別物で、過料の上限は5万円以下
- スマート変更登記なら無料・自分で申請する場合は不動産1個につき1,000円
まとめ
「相続登記」と「住所変更登記」は、名前は似ていても目的も対象もまったく違う制度です。相続登記は持ち主が変わったとき、住所変更登記は同じ持ち主の住所・氏名が変わったとき——この違いさえ押さえておけば、もう混同しません。
2026年4月の施行に向けて、まずは「自分の登記簿上の住所は、今の住所と一致しているか」を確認してみてください。
税金や登記の制度は、自分で学ばないと誰も教えてくれません。このブログをきっかけに、少しずつ「知って得する」知識を一緒に増やしていけたら嬉しいです。
次回は「生前贈与の『7年加算』ルール｜2024年改正で相続対策はどう変わったか」について解説予定です。お楽しみに！
🔭 もう一歩ふみこむ
▶この続きは生前贈与の「3年→7年」加算ルール｜2024年改正をやさしく解説で解説しています。
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ABOUT ME
税務署・国税局に通算16年超勤務し、税務調査担当係長等を歴任。相続・贈与・譲渡といった資産税の実務にも精通。現在は民間企業へのキャリアチェンジも経験し、信託関係の事務に従事しています。「お金のことって、自分で学ばないと誰も教えてくれない」——そんな実感から、このブログを始めました。3人の子育てを経験しながら、育休も3回取得。転職・税金・子育てという、30代・40代がリアルに向き合うテーマを、むずかしい言葉を使わず、スキマ時間で読めるブログとしてお届けしています。【保有資格】1級ファイナンシャル・プランニング技能士（資産設計提案業務）／宅地建物取引士／一種外務員資格／家族信託専門士
